Case Facts
1936년, 아버지는 뉴캐슬 27 Milvain Avenue에 위치한 주택을 아들 부부의 거처로 마련하였다. 아버지는 매매 대금 중 £250를 일시불로 지급하고, 나머지 £500는 상호저축은행(building society)에 대한 저당권으로 남겨 두어 매주 분할 상환하도록 하였다. 주목할 점은, 아버지가 소유권 증서(conveyance)를 자신의 명의로 보유하면서 재산세도 계속 납부하였다는 것이다. 아버지는 상호저축은행(building society)의 통장(passbook)을 며느리에게 건네주면서, 이를 타인에게 양도하지 말 것을 지시하고, 저당권 마지막 분할금을 완납하면 그 부동산이 아들 내외의 소유가 될 것이라고 약속하였다.
아들 내외는 해당 주택으로 이사하여 매주 저당권 분할금을 납부하기 시작하였다. 아버지는 1945년 7월에 사망하면서 유언을 통해 그 주택을 포함한 모든 재산을 자신의 아내, 즉 이 사건의 원고에게 남겼다. 아버지 사망 후 아들은 아내를 떠나 홀로 된 어머니와 함께 살러 갔다. 며느리는 자신의 여동생과 함께 그 주택에 계속 거주하면서 저당권 분할금을 납부하였다.
아버지의 미망인으로서 소유권을 승계한 원고는 부동산의 반환을 구하였다. County Court에서 담당 판사는, 아들 내외가 임의 임차인(tenant at will)이었으므로 청구가 Limitation Act 1939에 의해 시효 소멸되었다는 이유로 점유 반환 청구를 기각하였다. 원고는 Court of Appeal에 항소하였고, Court of Appeal은 점유자의 지위에 관한 County Court의 판단에 동의하지 않았다.
Held
Court of Appeal은 만장일치로 며느리가 해당 부동산을 계속 점유할 권리가 있다고 판결하였다. 아들 내외는 임의 임차인도 아니고 임대료를 지급하는 임차인도 아닌 사용권자(licensee)였다. 아버지의 약속으로부터 발생한 개인적인 계약상 약정에 기초한 사용권자로서, 그들은 상호저축은행(building society)에 저당권 분할금을 계속 납부하는 한 해당 주택을 점유할 권리가 있었다. 아버지 사망 후에도 며느리가 분할금 납부를 계속하였으므로, 원고는 며느리가 납부를 계속하는 동안에는 점유 반환을 받을 수 없었다. 해당 사용 허락(licence)은 인적이며 양도 불가능한 것이었다.
Court of Appeal은, 모든 분할금이 완납된 경우 며느리와 그 남편이 부동산의 소유권 이전을 요구할 수 있는지의 여부에 대해서는 추가적인 검토가 필요한 미결 사항으로 명시적으로 남겨 두었다. 이 쟁점은 이 사건에서 판단되지 않았다.
Ratio Decidendi
이 사건이 확립한 핵심 법리는, 수약자(promisee)가 계속적 행위를 이행하는 것을 대가로 부동산을 이전하겠다는 약속 — 이 사건에서는 저당권 분할금의 납부 — 이 이루어진 경우, 수약자가 이행을 계속하는 한 철회할 수 없는 licence가 발생한다는 것이다. 일방적 계약(unilateral contract)의 이행이 일단 시작되면, 약속자(promisor)는 이행 당사자가 계속 이행함으로써 얻을 수 있는 이익을 박탈하는 방식으로 청약을 철회할 수 없다.
아버지의 약속은 계약상 licence — 또는 적어도 형평법상 licence — 를 발생시켰고, 이에 따라 아들 내외는 분할금을 계속 납부하는 한 해당 주택을 점유할 권리를 갖게 되었다. Denning LJ는, 이 권리가 "저당권이 완납되는 즉시 주택 자체에 대한 유효한 형평법상 권원으로 성장할 것"이라는 견해를 표명하였으나, 완전한 형평법상 이익이 발생하는지의 문제는 세 명의 판사 모두에 의해 명시적으로 미결 사항으로 남겨졌다.
Somervell LJ는 며느리의 지위를 일반 매매 계약에서 계약 완성 전에 점유를 허락받은 매수인의 지위에 비유하면서도, 이 약정의 법적 새로움을 인정하였다. 그는 또한 아들 내외가 계약상 분할금을 납부할 의무를 부담하고 있는 것이 아니라고 지적하였다. 즉, 만약 그들이 납부를 중단한다면 권리는 소멸하겠지만 계약 위반이 되지는 않는다는 것이다. 이 점이 이 약정을 쌍무 계약(bilateral contract)과 구별하고, 이를 일방적 계약으로서의 성격을 확인하게 하였다.
해당 licence는 인적이며 양도 불가능한 것이었다. 즉, 이행을 계속한 당사자인 며느리에게 귀속되는 것이었고, 부동산 자체에 부착되는 것이 아니었다.
완납 시 소유권 이전을 받을 수 있는 잠재적 권리에 관하여는, 계약이 전적으로 구두로 이루어졌다는 점에서 s 53 및 s 55 Law of Property Act 1925에 관한 문제를 제기한다고 판시되었다. 그러나 Somervell LJ는 이러한 경우 부분 이행(part performance) 원칙이 명확히 적용될 것이라고 지적하였다. 다만, 앞서 언급한 바와 같이 이 쟁점은 이 사건에서 최종적으로 판단되지 않았다.
Obiter Dicta
Somervell LJ의 s 53 및 s 55 Law of Property Act 1925에 관한 설명, 그리고 이러한 종류의 구두 약정에 부분 이행 원칙이 잠재적으로 적용될 수 있다는 견해는, 저당권 완납 시 피고들이 소유권 이전을 받을 권리가 있는지에 관한 미결 문제의 맥락에서 제시된 것이었다. 그 쟁점이 명시적으로 미결 상태로 남겨진 만큼, 이러한 설명들은 구속력 있는 Ratio의 일부가 아니라 Obiter에 해당한다.